Der notarielle Kaufvertrag in Spanien

Die notarielle Kaufurkunde (Escritura Pública de Compraventa), die im spanischen Volksmund genannte "Escritura, ist ein vor dem Notar geschlossener Kaufvertrag, der zwar nicht Voraussetzung für den Eigentumsübergang ist, jedoch für die Eintragung in das spanische Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) notwendig ist.

Der spanische Notar hat keine so umfassende Prüfungs- und Belehrungspflichten wie in Deutschland. Vielmehr beurkundet der spanische Notar lediglich das, was ihm die Parteien vorgeben und erkundigt sich vorab per Fax beim Eigentumsregister. Anschließend sendet er die wesentlichen Daten der Escritura an das Eigentumsregister, wodurch zunächst eine Eintragungssperre ausgelöst wird. 

Die "Escritura" beinhaltet die genaue Identifizierung der Vertragsparteien inkl. deren ehelichen Güterstand, die genaue Definition des Kaufgegenstandes, der Eigentümersituation und der Frage der Lastenfreiheit. Schließlich folgen die Vertragsbedingungen wie Verkauf, Kaufpreis, Übergabe des Besitzes und Regelung der Kosten. Letztere zahlt üblicherweise der Käufer mit Ausnahme der einkommenssteuerlichen Verpflichtungen des Verkäufers. Im notariellen Kaufvertrag (Escritura de Compraventa) wird die Immobilie so definiert, wie sie im Grundbuch eingetragen ist. Der Notar verschafft sich einige Tage vor dem Abschluss des Vertrages Einsicht in das Grundbuch, und nur was dort steht, ist für ihn relevant. Tatsächlich garantiert das spanische Grundbuch nur Eigentum und Belastungen, nicht aber Größe und Beschaffenheit der Immobilie. Häufig werden Grundstücke und Wohnungen zur Steuerersparnis kleiner angegeben, als sie tatsächlich sind. Das ist rechtlich nicht weiter schlimm, denn verkauft wird die Immobilie nach dem römischen Rechtsgrundsatz "cosa certa", also wie sie steht und liegt. Es wird demnach verkauft, was tatsächlich vorhanden ist, nicht das, was der Vertrag sagt. Das mag verwirrend aussehen, hat aber seit den Tagen der alten Römer funktioniert. Wichtig ist bei Grundstücken, dass deren Grenzlinien gut gekennzeichnet sind. Verhalten Sie sich wie ein Rüde, der ein neues Revier betritt: Er hebt das Bein und setzt Grenzmarken.

Für den Notartermin sollte sich der Käufer darauf einrichten, eine gewisse Summe Bargeld mitbringen zu müssen, denn in Spanien wird traditionellerweise in der notariellen Kaufurkunde (Escrituta) ein wesentlich geringerer Kaufpreis als der tatsächliche angegeben, um in den Genuss einer erheblichen Steuerersparnis zu kommen. Diese Sitte kommt natürlich demjenigen Käufer entgegen, der über Geldbeträge verfügt, die er aus persönlichen Gründen nicht dem Finanzamt gegenüber offenbaren möchte. Aber auch der Käufer, der über solche Geldmittel nicht verfügt, wird in der Praxis genötigt, einen Teil als Schwarzkauf durchzuführen und damit sein „weißes“ Geld in „Schwarzgeld“ umzuwandeln. Denn häufig sind die Verkäufer nicht bereit, den tatsächlichen Wert zu beurkunden, da in Spanien der Gewinn aus der Veräußerung einer Immobilie versteuert werden muß und dieser aus dem Vergleich der alten und der neuen Escritura ermittelt wird. Hatte er beim Kauf bereits einen Schwarzkauf getätigt, so müsste er nun bei Angabe des tatsächlichen Preises einen Gewinn versteuern, den er in Wirklichkeit gar nicht erzielt hat. Auch der Käufer spart bei dieser Vorgehensweise - die zweifelsohne ein Steuervergehen ist - 7 % (Auf Mallorca beträgt die Grunderwerbssteuer 7%) vom nicht beurkundeten Betrag, welche er normalerweise als Grunderwerbssteuer an das Finanzamt zahlen müßte, sowie Notarkosten, die sich nach dem beurkundeten Wert der Immobilie richten. Eine Unterverbriefung ist natürlich mit einem Risiko behaftet, da die Finanzämter in Spanien inzwischen verstärkte Kontrollen durchführen und bei unrealistischen Beträgen eine eigene Wertfestsetzung vornehmen, wobei dann die Differenz nachträglich mit empfindlichen Strafzuschlägen zu versteuern ist. Dem Käufer droht eine Nachbesteuerung der Grunderwerbsteuer und zusätzlich Strafgebühren und Verzugszinsen.
Diese Vorgehensweise ist für den Käufer jedoch nicht unbedingt vorteilhaft. Denn bei einem späteren Verkauf der Immobilie ist der Gewinn ab 2007 mit 18% zu versteuern. Findet sich kein Käufer, der die gleiche Vorgehensweise akzeptiert, wird aus der damaligen "Steuerersparnis" ein teures Vergnügen.

Auch der gesamte beurkundete Kaufpreis ist am Tage der Vertragsunterzeichnung beim Notar fällig. Man sollte sich also vor Unterzeichnung um die Bereitstellung der Gelder bei den evtl. finanzierenden Banken kümmern.

Die Kosten der gesamten Kaufabwicklung sind mit etwa 10 % der Kaufsumme zu veranschlagen. Den größten Anteil hat dabei die Grunderwerb- bzw. Mehrwertsteuer, ab dem 1.1.2000 betragen beide 7%. Der Rest sind Notarkosten, Grundbuchgebühren, Abwicklungshonorar etc. Die Grunderwerbsteuer fällt an bei Zweitverkäufen und normalerweise bei Käufen von Grundstücken. Mehrwertsteuer fällt statt Grunderwerbsteuer dann an, wenn die Immobilie direkt vom Promotor oder aber von einem Bauträger Bauland gekauft wird. Die Mehrwertsteuer muss beim Notartermin bezahlt werden.