Der Kaufoptions- oder Reservierungsvertrag

Wie wir bereits erwähnt haben, bedürfen Verträge über die Veräußerung von Immobilien in Spanien nicht der notariellen Beurkundung. Das Eigentum an einer Immobilie kann bereits aufgrund eines mündlichen Vertrages und einer Schlüsselübergabe an den Käufer übergehen. Das gleiche gilt für Vorverträge.

Käufer und Verkäufer können bei Nichteinhaltung der privaten Verträge somit gerichtlich deren Erfüllung durchsetzen oder Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung geltend machen.

Deshalb ist es bei der Durchführung von Immobilienkäufen in Spanien üblich, vor der notariellen Beurkundung zunächst einen privatschriftlichen Vertrag zu schließen. In der Praxis hat sich der Kaufoptions oder Reservierungsvertrag (Contrato de Oopción/reserva de Ccompraventa) indem der Kaufpreis, Angaben über das zu verkaufende Objekt und Fristen enthalten sind, durchgesetzt.

Dabei handelt es sich um einen privatschriftlichen Vorvertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie innerhalb eines vereinbarten Zeitraumes nicht an Dritte weiter zu verkaufen. Seinerseits bekommt der Verkäufer die Sicherheit, für den Zeitraum, indem er die Immobilie für den Inhaber des Optionsrechts „reserviert“, den Optionspreis zu erhalten, sollte der Käufer abspringen. Allgemein üblich sind Anzahlungen in Höhe von 10 % des späteren Kaufpreises.

Der Abschluss eines solchen Vorvertrages ist insbesondere für diejenigen vorteilhaft, die für die Abwicklung der Finanzierung noch Zeit benötigen ohne Angst haben zu müssen, dass ihr nach langer Suche gefundenes Wunschobjekt plötzlich noch anderweitig verkauft wird.

Gleichsam sollte im Falle einer anderweitigen Veräußerung durch den Verkäufer bei der Rückabwicklung des Vertrages vereinbart werden, dass der Verkäufer den vom Käufer gezahlten Optionspreis zurückzahlt sowie seinerseits 10 % des Verkaufspreises der Immobilie als Schadensersatz an den Käufer leistet. Wenn also der Käufer z.B. die Finanzierung und damit den endgültigen Kauf nicht verwirklichen kann, so verliert er seine an den Verkäufer geleistete Zahlung. Hält auf der anderen Seite der Verkäufer sich nicht an die geschlossene Vereinbarung, da er z.B. einen anderen Käufer gefunden hat, der einen höheren Kaufpreis zu zahlen bereit ist, so muss er seinem Vertragspartner das Zweifache des empfangenen Betrages, hier also 20 % des Kaufpreises, als festen Schadensersatzbetrag zurückzahlen.

Nur die in dieser Form vereinbarten Verträge geben dem Käufer folglich mehr Sicherheit, dass der Verkäufer ihm das Objekt auch wirklich bis zum vereinbarten Termin zurückhält, da im anderen Falle dem Verkäufer ein nicht unerheblicher Schaden droht.

Damit keine Unklarheiten in dem organisatorischen Ablauf des Kaufprozesses auftreten, sollte in dem Vertrag vereinbart werden, welche Partei den Notartermin im Falle eines tatsächlichen Kaufes für den Abschluss des notariellen Kaufvertrages (Escritura) zu organisieren hat. Für die Durchsetzung eventueller Ansprüche sollte es ebenfalls nicht an einer vertraglich festgelegten Zustellungsadresse fehlen, damit ein Einschreiben per Rückschein oder Fax des beratenden Anwalts zugestellt werden kann.

Besonders im Interesse des Käufers sollte geregelt sein, auf welchem Konto die Hinterlegung der Kaufoptionssumme geschehen soll. Damit kann verhindert werden, dass der Verkäufer über den Optionsbetrag verfügt, bevor das Optionsrecht des Käufers abgelaufen ist oder der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen ist. Dieses Konto sichert gleichsam die Schadensersatzforderung des Verkäufers, sofern der Käufer sein Optionsrecht nicht ausübt. Kommt der Vertrag zustande, so wird der Optionspreis auf die Kaufpreissumme angerechnet, er dient also gleichzeitig als Anzahlung auf den Kaufpreis. Ebenso müssen ganz klare Zahlungsanweisungen im Falle des Vertragsbruchs geregelt werden.

Bitte nehmen Sie sich trotz der sonnigen Zukunftsträume die Zeit, sich anwaltlich umfangreich beraten zu lassen.